Обобщение на новостите в пазара на недвижими имоти и ипотечни кредити
В този документ се съдържа информация, базирана на данни от БНБ, пазарни и медийни анализи, както и източници като capital.bg, investor.bg, economy.bg и други. Тази информация е напълно информативна и не претендира да бъде изчерпателна. Целта на предоставянето й е да запознае настоящите и бъдещи кредитополучатели с текущата ситуация на кредитния пазар в страната и тенденциите в банковите политики. Документът е предназначен изцяло за лично ползване.
Тенденции на пазара на недвижими имоти
Според НСНИ, жилищният пазар в София в момента е пазар на продавача, тъй като липсват добри оферти, а купувачите са повече от продавачите. Това означава, че търсенето надвишава предлагането и цените на жилищата се повишават. Въпреки това, не се наблюдава несъответствие между цените и платежоспособното търсене на населението, което изключва наличието на балон на пазара. Наблюдава се забавяне на темпа на нарастване на цените и пазарът достига състояние на равновесие.
Според данни на в. Капитал и Агенцията по вписванията (АВ), през първото тримесечие на годината се наблюдава спад от около 1.5% на годишна база в национален мащаб. През второто тримесечие има лек ръст от 0.01%. За полугодието спадът е 0.66%. През първите девет месеца на годината сумарният спад е само 0.5% (793 сделки). През третото тримесечие на 2024 г. са вписани общо 54 138 сделки със сгради, части от сгради и земя, което е с 0.26% (139 сделки) по-малко в сравнение със същия период на 2023 г.
Броят на ипотеките (законови и договорни) за страната е общо 14 348, което е с 22.8% повече спрямо същото тримесечие през 2023 г. Делът на ипотеките от всички сделки нараства до 26.5%, докато през юли-септември миналата година той е бил 21.5%. Тези данни сочат, че има интерес от страна на купувачите да се финансират с ипотеки при сключване на сделките.
Всичко това показва, че жилищният пазар в София се движи в рамките на стабилност и равновесие, без да има наблюдаване на балон или несъответствие между цените и платежоспособното търсене на населението.
Сред службите, които са вписали по над 1 000 сделки през периода юни – септември са София (7 879), Пловдив (4 072), Варна (3 635), Несебър (2 766), Бургас (2 300), Стара Загора (1 097), и Русе (1 091). На повечето от тези големи имотни пазари се регистрира ръст. В София сделките са с 12.5% повече в сравнение с третото тримесечие на 2023 г., в Пловдив – с 13.7%, в Бургас – с 19.1%, в Несебър – с 16.1%, а в Стара Загора – с 18.2%.
През последните 10 години новите строежи доминират в покупко-продажбите на жилищни имоти. Според данни на брокери на пазара, 90% от сключените сделки в София са с ново строителство. Този процент не се е променил особено през последните години.
През последните 10 години броят на жилищата в София е увеличен с 158 838. Към края на 2023 година, броят на жилищата в столицата е 768 046. Тези данни се основават на информацията от Националния статистически институт за жилищния фонд в страната.
Πpeз пъpвoтo тpимeceчиe нa гoдинaтa HCИ coчи, чe pъcтът нa цeнитe нa жилищaтa ĸaтo цялo y нac e 16% нa гoдишнa бaзa. Зa пepиoдa нoвитe жилищa oтчитaт pъcт нa цeнитe c 6,9%, дoĸaтo тeзи нa втopичния пaзap: 7,2%.
В Бърна има висока цена на стоките, която се е повишила с 9,0%, следвана от София (8,6%) и Стара Загора (5,2%), както и от Пловдив (4,3%).
През всеки година от 2016 г. до 2023 г., беше забелязан ръст в новоизградените и въведени в експлоатация сгради – от 2,161 жилищни сгради през 2016 г. до 5,419 през 2023 г. В същото време, статистиката за първите две тримесечия на 2024 г. показва спад спрямо предходната година: 2,065 сгради през първото полугодие на тази година, в сравнение с 2,634 сгради през първите 6 месеца на предходната година.
При сделките с ипотека отново водят София с общо 5 270 сделки. След нея следват Варна с 1 414 сделки, Пловдив с 1 371 сделки, Бургас с 723 сделки и Стара Загора с 403 сделки. На шесто място се нарежда Плевен с общо 343 сделки, следван от Русе с 310 сделки. Интересно е, че дори в Несебър се откриват сделки с ипотека – общо 179, което е далеч под резултатите на Велико Търново с 243 сделки и Шумен с 218 сделки.
През последното тримесечие на 2024 година дялът на ипотечните сделки в София достига 67%, в сравнение със 60.8% през същия период през 2023 година. Повишеното търсене на кредитиране в столицата се обяснява с високите цени на имотите. Подобна ситуация се наблюдава и във Варна и Стара Загора, където ипотечните сделки представляват съответно 39% и 37% от общия брой сделки през третото тримесечие на 2024 година, спрямо 32% и 35% предишната година.
Ипотеките, вписани за СВ Пловдив, СВ Бургас и СВ Русе също се задържат около една трета от сделките – 33.7%, 31.4% и 28.4%. Средният дял на ипотеките в четирите големи града сумарно е около 43% или с 16% по-висока от средния дял за страната. Година по-рано делът им е бил 37.5%.
При сделките с ипотека в АВ трябва да се има предвид, че се отчитат не само покупките, но и рефинансиранията, обединяването на задълженията с ипотека, кредитите за изграждане на къща, подновяването на ипотеките и други. Затова ръстът на ипотеките не може да се припише само на новозакупените имоти.
Относно влиянието на предстоящото присъединяване на България към Еврозоната върху цените на недвижимите имоти в страната, съществуват различни гледни точки. Някои анализатори предвиждат, че цените ще се повишат след влизането на България в еврозоната, докато други прогнозират спад, поради предполагаемия балон на пазара. Въпреки това, основното мнение е, че нито има балон, нито има основания за значително повишаване на цените след присъединяването към Еврозоната. Това се дължи на факта, че лихвите по заемите вероятно няма да се увеличат значително, след като България стане пълноправен член на валутния съюз. Вероятен сценарий е много постепенен растеж, който няма да има сериозно въздействие върху кредитирането.
Промени на пазара на ипотечни и потребителски кредити
Мерките влизат в сила в момент на ускорено ипотечно кредитиране, чиито годишни ръстове за юли достигнаха невижданите от 2009 г. насам 24%. Въведеният още през май механизъм по същество задължи банките в България да подават отчети към централната банка на всеки три месеца за детайли по ипотечните си кредитни портфейли. БНБ посочва, че с въведените сега нови изисквания се цели превантивно подсигуряване на банковата система в контекста на повишаващите се тенденции в проявлението на циклични рискове. И новите изисквания са нов етап от процеса по оценка на рисковете при кредитирането. Въведените ограничения от централната банка от 01.10.2024г се отнасят за новоотпуснатите ипотечни кредити. Основно промените включват: сумата на кредита да не надвишава 85% от пазарната стойност на имота; месечните вноски по заемите да не надхвърлят 50% от доходите на домакинствата и срокът на кредита да не бъде по-дълъг от 30 години.
| – | До 01.10.2024 | След 01.10.2024 |
|---|---|---|
| Максимален процент на финансиране | До 90% | До 85% |
| Съотношение Дълг/Доход | 60-65% | До 50% |
| Максимален срок на кредита | До 35 год. | До 30 год. |
- Кое наложи тези изисквания и как ще се отразят те върху кредитоискателите
Причината за тези изисквания е ясна за мнозина, които се интересуват от темата. В момента има висок темп на кредитиране. Българска народна банка следи тези тенденции и редовно препоръчва на търговските банки да осъществяват по-строг контрол при предоставянето на кредити. Според данни на БНБ, темповете на кредитирането в момента са достатъчно високи и поставените изисквания имат смисъл. Въпреки това, БНБ не вижда настоящ прегряване в кредитирането и затова прилага по-благоразумни и гъвкави изисквания. Целта на тези мерки е да предпазят от възникване на евентуални рискове в системата, които могат да възникнат поради продължаващия ръст в кредитирането.
- Максималният процент на финансиране да не надхвърля 85% от стойността на имота
С това изискване, БНБ ясно изразява своето намерение да насочи банките към по-консервативно кредитиране. Ограничението, което се налага, ще доведе до по-голяма предпазливост при отпускането на ипотечни кредити и така ще се намали риска от прекомерно задлъжняване на кредитополучателите. По-малкият процент финансиране от страна на кредитоискателя предполага по-голямо самоучастие при покупката на имота. За съжаление, значителен процент от кандидатите за кредит имат минимално или никакво самоучастие. След прилагането на изискванията на БНБ, тези кредитоискатели ще срещнат повече трудности при осигуряване на необходимото финансиране.
- Максималният размер на задължението по кредита да не надхвърля 50% от дохода на кредитоискателя
Досегашната често срещана практика общият дълг по кредитни задължения да надхвърля 50% от дохода на клиента, очевидно ще трябва да бъде прекратена. Новото изискване донякъде ще предпази кредитоискателите от бъдещи високи разходи по кредита, които при неблагоприятни стечения на обстоятелствата могат да станат непосилни. В същото време, обаче, по-стриктната оценка на доходите ще затрудни получаването на желания размер кредит за кредитоискатели с по-ниски доходи или такива, които не могат да удостоверят изцяло реалните си доходи.
Тук очакваме наложеният таван на задлъжнялост да има по-силно въздействие. Преди рестрикцията, максималният размер на задължението спрямо дохода на заемополучателя беше между 60-65%. Според данните на БНБ за първото тримесечие на 2024 година, около 23% от новите кредити са били одобрени при Дълг/Доход над 50%. С въвеждането на тази мярка, бъдещите клиенти с подобен профил ще се сблъскат с предизвикателства при получаването на желаното финансиране.
- Максималният срок на кредита да не надхвърля 30 години
В настояще време е рядкост да се предоставят ипотечни кредити със срок по-голям от 30 години. Въпреки това, все още има продукти, които предлагат срок на погасяване до 35 години. Намаляването на максималния срок ще доведе до по-високи месечни вноски при същите останали условия по кредита. Въпреки това, по-късият срок на погасяване има положителен ефект, тъй като общият разход по кредита ще бъде по-нисък, въпреки по-високите вноски. Разбира се, доходите на заемополучателите имат значение, тъй като по-високите вноски биха били по възможностите на клиентите с по-големи доходи. Данните на БНБ от май показват, че през първото тримесечие на 2024 година средният срок на ипотечните кредити се удължи до 25.2 години поради растящите цени на жилищата, а кредитите със срок по-дълъг от 30 години са били едва 6%.
Централната банка позволява и изключения. Допустимо е одобряване или предоговаряне на кредити и с по-високи параметри от въведените стига общият одобрен или предоговорен размер на такива кредити през текущото тримесечие да е не по-висок от 5% от общата брутна стойност на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие. С цел проследяване на допустимите отклонения се въвежда допълнителна отчетност.
Новите изисквания следват няколко други мерки на БНБ като повишаването на капиталовите буфери на банките в страната, както и повишаването на задължителните минимални резерви.
Нашите съвети?
В практиката, нюансите при всяка една кредитна и имотна сделка са много и специфични за всеки клиент. Решенията също са различни. Ето защо консултацията с кредитен консултант, относно вариантите, е повече от необходима. Изискванията на БНБ се отнасят и за клиентите, които вече са капарирали имоти „на зелено“ или в процес на строеж. Въпросителните пред тях ще бъдат свързани с бъдещото осигуряване на финансиране, когато имотът вече е с Акт 14, 15 или 16. Рисковете при този вид сделки произтичат от първоначалните разчети (за възможност за получаване на кредит) и новите реалности след 01.10., за които вече стана дума. Тъй като финансирането на имоти в строеж е видимо по-сложна материя, консултацията с професионален кредитен консултант е още по-наложителна. В крайна сметка, сътрудничеството с кредитен консултант е от решаващо значение за успешното осигуряване на финансиране и избора на най-подходящата кредитна сделка за клиента. Този професионалист разполага със специализирани познания и опит в областта на кредитирането на имоти и може да предложи най-добрите решения и съвети, съобразени със специфичните нужди и възможности на клиента. В консултацията ще бъдат обсъдени всички възможности за финансиране, като кредитни условия, лихвен процент, срок на кредита, начин на погасяване и други важни фактори. Така клиентът ще получи цялостна информация и ще може да вземе информирано решение относно своята кредитна и имотна сделка. Консултацията с кредитен консултант е от съществено значение и за клиентите, които вече са капарирали имоти „на зелено“ или в процес на строеж, тъй като ще им помогне да предвидят и управляват рисковете, свързани с финансирането на такива имоти. Освен това, кредитният консултант ще се запознае с всички изисквания на БНБ и ще помогне на клиента да ги спази, осигурявайки си по този начин надеждност и сигурност на финансирането си.
Ето какво можете да направите:
- Бюджет
Моля, изгответете личния и семеен бюджет за заемането на кредит. Обикновено кредитът е най-големият месечен разход в домакинството. Препоръчителният размер на вноските по всички кредити трябва да бъде до 30% от вашите лични или семейни доходи. В момента банките изискват до 50% от доходите. В случай на увеличение на лихвите по кредитите, това няма да е достатъчно. Трябва да имаме предвид, че увеличението на лихвите може да предизвика ръст на месечните вноски, който може да превиши ръста на доходите. Прилагането на подобна финансова дисциплина ще ви даде по-голямо спокойствие при изплащането на кредитите си.
- Доходи
По-строгите изисквания за доходи ограничават клиентите с по-ниски доказуеми такива. В случай че сте от хората, които не получават официално реалния си доход, помислете дали в скоро време ви предстои теглене на кредит. Подобна ситуация може да възпрепятства постигането на финансирането, което търсите.
- Предварителен договор
Един от най-големите проблеми, с които се сблъсквам в практиката си, е финансирането на имоти в строеж. Често клиентите сключват предварителни договори, без предварително да са направили проучване или консултация относно изискванията на банките за такива имоти. Има случаи, в които клиенти с отличен финансов профил получават отказ от водещи банки поради лошо структурирана сделка. Ако имате намерение да закупите имот в строеж, препоръчвам да се консултирате с кредитен консултант, който да съобрази изискванията на банките и продавача, така че да избегнете неприятни изненади.
- Пазарна оценка
Увеличаването на изискванията на банките към кредитни заявители, както и намаляването на размера на кредитите спрямо пазарната стойност на гаранциите, изисква все по-голямо внимание към детайлите на сделката. Това включва и извършването на пазарна оценка, която определя максимално допустимия размер на кредита. Затова е много важно професионализмът и експертността на колегите, които го изготвят.
Източник Моите Пари