Липсата на самоучастие не винаги е знак за лоша финансова дисциплина. Житейските ситуации са различни и често се случва хората да имат желание да си закупят жилище, но да не разполагат с необходимите средства за това. В такива случаи, много хора прибягват до потребителски или ипотечен кредит, които им предоставят възможност да реализират своите жилищни мечти.
Потребителски кредит се взема, когато кредитоизкателя има по-голямата част от сумата и не му достига по-малка част от парите за покупката на имота.
Ипотечният кредит се ползва когато на кредитоискателя му трябват голяма сума пари , срещу които банките изискват солидно обезпечение.
Това обезпечение обикновено е закупуваният имот, което означава, че като собственик на имота, може да го използвате като гаранция за получаване на финансиране от банка или друг кредитор. В този случай, имотът се оценява на пазарната стойност и се използва като обезпечение за кредита.
Въпреки това, може да се използва и друг имот с по-висока пазарна оценка за обезпечение. Например, ако имате два имота и единият има по-висока стойност от закупувания имот, то и двете собствености могат да бъдат включени в ипотеката. Това означава, че ако не успеете да изплатите кредита, банката има право да претендира и върху тези имоти.
В някои случаи, когато се изисква по-голямо финансиране, може да се наложи да бъдат представени и повече от два имота като обезпечение. Това може да стане, когато стойността на закупувания имот и другите имоти не е достатъчна, за да покрие сумата на кредита. В такива случаи, банката може да изиска представяне на допълнителни имоти, които да бъдат включени в ипотеката и да служат като допълнителна гаранция за връщането на финансирането.
Обикновено към сделката за покупка на имота има допълнителни разходи като:
- комисионна за брокер – около 3% стандартно (ако се дължи)
- Задължителните разходи за придобиване на имота трябва да се заплатят при нотариуса в деня на сключване на сделката.
- Местоположението на имота определя размера на местния данък, който се дължи за придобиването на имот, и този разход, заедно с нотариалните и другите държавни такси, може да достигне до 4,5% от цената, на която се сключва сделката.
При ипотечен кредит трябва да се предвидят и разходи по:
•оценка на стойността на имота на пазара
•такса одобрение на кредита, която е различна в различните банки,
•застраховка на имота за първата година , дължима при усвояване на кредита
•нотариална такса за учредяване на ипотека.
Така, при покупка на имот, който струва например 200 000 лева, допълнителните разходи могат да се увеличат до 8% от тази сума, което означава, че може да бъде необходима сумата от 216 000 лева. Тези допълнителни разходи включват различни такси и такси за нотариус, данъци и такси за регистрация, комисионни такси за агенции за недвижими имоти или адвокатски услуги, както и всякакви други съпътстващи разходи, свързани с покупката на имота. Поради това, когато изчислявате бюджета си за покупка на имот, е важно да включите тези допълнителни разходи, за да бъдете готови с финансовите средства, необходими за закупуването на имота.
Тъй като банката финансира стандартно между 70% и 85% от пазарна оценка на имота, можем да извлечем следните заключения. Ако пазарната оценка на имота е 200 000 лв, банката ще отпусне ипотечен кредит в размер между 140 000 лв и 170 000 лв, в зависимост от вида на строителството и локацията на имота. Предполагаме, че пазарната оценка на имота е близка до покупната му цена, което е основата за определяне на размера на отпускания кредит. Така, ако имотът е оценен на 200 000 лв, клиентът може да очаква да получи ипотечен кредит в размер между 140 000 лв и 170 000 лв, в зависимост от факторите, които влияят на стойността на имота, като например вида на строителството и локацията.
В този случай от купувачът се очаква да има собствени средства в размер на:
При 85% финансиране: 46 000 лв = 216 000 лв – 170 000 лв.
При 70% финансиране още по-голямо самоучастие: 76 000 лв = 216 000 лв – 140 000 лв .
В практиката се случва да има хора, които в закупуването на имот не разполагат с необходимите суми. Те могат да притежават само малка част от необходимата сума или дори да нямат спестявания изобщо. По-тежкият случай е, когато, освен липсата на спестявания, имат и потребителски кредит, който трябва да погасят. Ситуацията се усложнява още повече, ако имат нужда и от средства за ремонт на имота.
Възможно ли е в този случай все пак да се осъществи сделката?
Има няколко работещи варианта:
1. Високо финансиране.
Изисква се намиране на банка, която осигурява най-високо финансиране, в зависимост от местоположението, типа на строителството и профила на клиента. За клиента е от значение не само коя банка предлага най-добри ценови условия, но и коя ще му предостави най-голяма сума, за да може да си закупи имота. При определени условия е възможно да се намери финансиране до 90%, а дори и до 95%.
2. Ниска покупна цена, висока пазарна оценка.
Понякога се случва да има ситуации, в които закупеният имот е значително подценен, т.е. цената на продажба е по-ниска от пазарната оценка на имота. Например, ако имотът се закупи за 100 000 лева, но неговата пазарна оценка е 125 000 лева, тогава 85% от 125 000 лева е равно на 106 000 лева. Остават само 2 000 лева, които могат да бъдат заемани от близки или чрез малък потребителски кредит.
Такава разлика между покупна цена и пазарна оценка може да се получи по различни причини, едната от които е, че имотът е бил капариран на много ранен етап – например още при издаване на разрешително за строеж и до момента на прехвърляне на собствеността са минали 1-2 години, през които пазарните цени на имотите са се вдигнали значително.
3. Ипотечен + потребителски кредит.
Друг начин за такова максимално финансиране на покупката е да се добави потребителски кредит към ипотечния за сумата, която не достига. Това е възможно в случай, че доходите на клиента позволяват още една вноска, освен тази по ипотечния кредит. Тъй като потребителските кредити са ограничени до срок не повече от 10 години, може общата задлъжнялост – вноски по два кредита да бъде или непосилна за клиента, или дори и той да смята, че това не го затруднява, банката да не го одобри.
Второ обезпечение.
Четвърти вариант е с друго обезпечение, различно от закупувания имот. Тук има два подварианта:
4.1 Пазарната оценка на другото обезпечение е по-висока и е достатъчна за търсения кредит.
4.2 Пазарните оценки на двете обезпечения (новозакупуваното и това, което вече е собственост) , взети заедно стигат за търсения кредит.
В този случай, има възможност да се предостави кредит с две обезпечения или по-често се предоставят два кредита с две обезпечения. При това, кредитът за вече притежавания имот се предоставя преди сделката за новия, за да се гарантират предварително средствата за самоучастие.
Второто обезпечение може да бъде и друго жилище, а някои банки може да приемат нежилищни/търговски имоти, парцели или дори земеделска земя.
Предимството на варианта ипотечен кредит/и с второ обезпечение е, че:
Възможно е да получите по-голяма сума, отколкото чрез потребителски кредит.
Срокът и лихвата ще са по условията за ипотечен кредит – дълъг срок, ниска лихва. Това ще се отрази върху месечната вноска, която ще бъде по-ниска от тази по потребителски кредит, който е със срок не по-дълъг от 10 години и с по-висока лихва.
Недостатъкът е, че ще се изразходват допълнителни средства за оценка на пазара, издаване на документи за имота, установяване на ипотека и последващи разходи за отмяна на ипотеката. Защото кредитът за ипотека върху вече притежаван имот обикновено предлага различни условия (по-кратък срок, по-висока лихва, по-ниско финансиране) от кредита за покупка, е препоръчително да се консултирате с кредитен консултант, за да разберете при кои банки може да се договорят условия, които са максимално близки до тези на ипотечния кредит за покупка.
5. Бъдеща пазарна оценка.
Ако имотът, който се закупува, има нужда от ремонт, може да се изготви количествено стойностна сметка за ремонтните дейности, които ще се извършат. Тази сметка може да се използва за направа на бъдеща пазарна оценка на имота след завършване на ремонта. В този случай, имотът, който в момента има пазарна оценка от 100 000 лв, би получил по-висока пазарна оценка след основния ремонт, например 130 000 лв или повече. При такава ситуация, разрешеният кредит ще се определя от бъдещата, а не настоящата пазарна оценка на имота.
Не всички банки могат да работят с бъдеща пазарна оценка, а тези, при които това е възможно, имат разнообразни условия по начина, по който биха структурирали такъв кредит. За да се уверите, че кредитът ви ще бъде одобрен така, както вие искате и при най-добрите условия, препоръчително е да се консултирате с кредитен консултант, който детайлно познава правилата и условията в различните банки и ще планира внимателно целия процес по одобрение на кредита. Това ще ви помогне да изберете най-подходящата банка и да получите кредит с оптимални условия.
Липсата на самоучастие не винаги е знак за лоша финансова дисциплина. Житейските ситуации са различни и в някои случаи клиентите се намират в специфични обстоятелства, които ги карат да не могат да участват със самоучастие в новата сделка. Например, клиентът може да има имот, който очаква да продаде в скоро време и от тази продажба да получи необходимата сума за самоучастие и част от средствата за новия имот. В такъв случай, клиентът може да предпочете да изчака и да намери купувач за своя имот, преди да закупи новия. Това не означава, че той е лош финансов мениджър, а само че ситуацията му не му позволява да участва със самоучастие в момента.
Още един случай, в който липсата на самоучастие не е нещо негативно, е когато клиентът плаща висок наем за настоящото си жилище и месечната вноска по новия кредит не е значително по-висока от този наем. В този случай, клиентът може да реши, че е по-изгодно да използва своите налични средства за други цели като инвестиции или спестявания, вместо да ги вложи като самоучастие в новия имот. Такъв избор може да бъде отражение на добра финансова стратегия и не означава, че клиентът няма финансова дисциплина.
В заключение, липсата на самоучастие не винаги е показател за лоша финансова дисциплина. Всяка ситуация е индивидуална и зависи от конкретните обстоятелства на клиента. Важно е да се анализират всички фактори и да се вземе решение, което е най-подходящо за конкретната ситуация.
Или има спестявания, но ги задържа за ремонт и обзавеждане.
Препоръчително е, ако планирате да закупите имот, да започнете да заделяте средства за самоучастие, за да имате по-голям избор от оферти и да получите най-добрите условия. Това ще ви помогне да натрупате достатъчно пари, които да използвате при покупката на имота и да намалите сумата на кредита, който ще трябва да вземете.
В случай че все пак се налага да закупите имот, преди да сте натрупали достатъчно средства за самоучастие, е препоръчително да потърсите помощта на кредитен консултант. Той ще ви съдейства в гладкото планиране и преминаване през целия процес на кредитиране, като ще ви помогне да намерите най-изгодните условия и да изберете банката, която ще ви предостави най-добрата оферта.
Дългогодишното спестяване на средства не е винаги благоприятно решение, особено поради постоянното покачване на цените на имотите. Например, ако сте събирали средства в продължение на 5 години, за това време цените на имотите вероятно са се увеличили, което означава, че ще трябва да заплатите повече за желания от вас имот. Освен това, ако сте имали налични средства, вие бихте могли да ползвате тези пари за да погасите част от ползвания кредит.
Покупката на имот с минимум или без самоучастие не е невъзможна, но ограничава кръга от банки, с които може да се работи. Такъв тип сделки са успешни само при внимателно планиране, пресмятане и много добро познаване на правилата на различните банки, което е работа на кредитния консултант. Той ще ви помогне да намерите банката, която е готова да ви предостави кредит без или с минимално самоучастие и ще ви насочи към най-изгодните условия за вас.