Плюсовете и минусите на ранното изплащане на ипотечен кредит зависят от финансовото състояние на кредитополучателя, лихвения процент по кредита и колко близо е лицето до пенсиониране. Друго съображение е дали да инвестирате тези пари вместо това. Помислете за разходите за лихви, които биха могли да бъдат спестени чрез изплащане на ипотека десет години по-рано в сравнение с различните инвестиционни възвръщаемости, спечелени от инвестирането на парите на пазара.
КЛЮЧОВИ ИЗВОДИ
- Дали ранното изплащане на ипотеката е добър избор може да зависи от финансовото ви състояние, лихвения процент по кредита и колко близо сте до пенсиониране.
- Изплащането на ипотека има своите предимства, но помислете за други фактори като възможността за данъчно приспадане на ипотечните лихви и ниските лихви по заема.
- Инвестирането на парите вместо това може да генерира по-висока възвръщаемост от цената на лихвата по заема, но пазарите също идват с риск от загуби.
Как изплащането на дом се отразява на вашите финанси
Ипотечните плащания се състоят от два компонента: лихва по заема и главница, която изплаща общото непогасено салдо. Месечно плащане от 1500 може да плати 500 за лихва. Останалите 1000 ще намалят главницата по кредита. Лихвените проценти по ипотечен кредит могат да варират в зависимост от икономиката и кредитоспособността на кредитополучателя .
Амортизационният план е графикът за плащане на заем за период от 30 години. В началото, плащанията за ипотечния заем с фиксиран лихвен процент се използват главно за покриване на лихвите. Следващите години, по-голяма част от плащането се използва за намаляване на главницата.
Да приемем, че имате 30-годишна ипотека с начален баланс от 200 000 и фиксиран лихвен процент от 3,5%. Щеше да се получи така.
| Компоненти на ипотека | ||||
|---|---|---|---|---|
| Номер на плащане | Месечно плащане | директор | интерес | Остатък по кредита |
| 1 | 898,09 лева | 314,76 лева | 583,33 лева | 199 685,24 лева |
| 109 (10 години) | 898,09 лева | 431,10 лева | 499,99 лева | 159 679,65 лева |
| 229 (20 години) | 898,09 лева | 611,45 лева | 286,64 лева | 97 665,59 лева |
| 301 (25 години) | 898,09 лева | 754,10 лева | 143,99 лева | 48 613,86 лева |
| 360 (последно плащане) | 898,09 лева | 895,48 лева | 2,61 лева | 0,00 |
Примерен график за плащане на заема с лихва и главница
Голяма част от месечното плащане се използва за покриване на лихвата през първите десет години, но с течение на времето процентът от месечното плащане, който се отделя за лихва спрямо главницата, се променя. След двадесет години, над 611 долара са се използвали за възстановяване на главницата, докато 286,64 долара са отишли за плащане на лихва. От последното месечно плащане, само $2,61 са отишли за покриване на главницата.
Частта от плащането на ипотечния заем, която се отнася към главницата и лихвата, се променя през годините поради по-високото салдо на заема в първите години и по-ниско в по-късните години. В началото плащате лихва върху по-голяма сума, тъй като салдото на заема е по-високо. Следователно, дължите по-малко лихва, тъй като месечните плащания постепенно намаляват непогасената сума на заема.
Колко лихви ще спестите?
Някои собственици на жилища избират да погасят ипотеките си по-рано, като получават различни ползи в зависимост от финансовите си обстоятелства. Пенсионерите, които вече не получават доходи от работа, може да желаят да намалят или премахнат своите ипотечни задължения.
Да приемем, че кредитополучател е получил наследство от 120 000. Остават десет години от ипотеката им. Първоначалната ипотека беше 200 000 лв. с фиксиран лихвен процент за 30 години. Тази таблица показва какво би струвало изплащането на заема десет години по-рано и колко лихва ще бъде спестена въз основа на три лихвени проценти по заема: 3,5%, 4,5% или 5,5%.
| Ипотека с цена до изплащане десет години по-рано и спестена лихва | |||
|---|---|---|---|
| Оставащ баланс за 10 години | Лихвен процент | Обща лихва за 30 години | Спестени лихви |
| 97 665 лева | 3,5% | 123 312 лева | 20 270 лева |
| 104 735 лева | 4,5% | 164 813 лева | 28 411 лева |
| 111 657 лева | 5,5% | 208 808 лева | 37 618 лева |
Оставащо салдо след десет години при различни лихвени проценти (200K Начален баланс)
Колкото по-висок е лихвеният процент, толкова по-голяма ще бъде оставащата сума по заема при оставащи десет години от ипотеката.
Спестете лихви, като изплатите заема
Общите лихвени разходи за 30-годишния заем ще бъдат 123 312 долара при лихвен процент от 3,5%. Кредитополучателят би спестил 20 270 лева, като го изплати десет години по-рано.
Спестяването на повече от 20 000 лева лихви е значително, но спестената лихвена сума представлява само 17% от общите лихвени разходи за 30-годишен заем: 103 042 лихви вече са платени през първите 20 години на заема (123 312 – 20 270), което представлява 83% от общата лихва за срока на кредита.
Как инвестирането се отразява на вашите финанси
Може би си струва да помислите дали е по-добре да инвестирате част или всичките си пари на финансовите пазари. Процентът на възвръщаемост, спечелен от инвестиране, може да надвиши лихвата, която бихте платили по ипотеката през последните десет години на заема.
„Алтернативната цена“, пропуснатата лихва, която може да бъде спечелена на пазара, трябва да се вземе предвид. Но много фактори участват в оценката на инвестицията, включително очакваната възвръщаемост и риска, свързан с инвестицията. Тази таблица показва колко може да се спечели от 100 000 лева, ако парите са инвестирани в продължение на десет години въз основа на четири средни нива на възвръщаемост: 2%, 5%, 7% и 10%.
| Колко 100 000 лева могат потенциално да се спечелят след десет години | |||
|---|---|---|---|
| Инвестирана сума | години | Норма на възвръщаемост | Инвестиционна печалба |
| 100 000 лева | 10 | 2% | 22 019 лева |
| 100 000 лева | 10 | 5% | 62 889 лева |
| 100 000 лева | 10 | 7% | 96 715 лева |
| 100 000 лева | 10 | 10% | 159 374 лева |
Инвестиционни печалби от 100 000 лева за десет години
Тези инвестиционни печалби бяха усложнени. Върху лихвите са спечелени лихви и през десетгодишния период не са теглени пари.
Инвестиционни печалби срещу спестени лихви по заеми
Собственик на жилище би спечелил 22 019 лева въз основа на среден процент на възвръщаемост от 2%, ако инвестира 100 000 лева, вместо да използва парите, за да изплати ипотеката си след десет години. Няма да има съществена разлика между инвестирането на парите срещу изплащането на ипотеката от 3,5% въз основа на спестените 20 270 лева под формата на лихва от таблицата с предишния заем.
Но собственикът на жилище би спечелил 62 889 лева, ако средната норма на възвръщаемост беше 5% за десетте години. Това са повече пари от спестените лихви и при трите по-ранни сценария на заема, независимо дали процентът по заема е бил 3,5% ($20 270), 4,5% (28 411 лева) или 5,5% (37 618 лева).
Кредитополучателят би спечелил повече от два пъти лихвата, спестена от предсрочно изплащане на заема, дори при използване на 5,5% лихвен процент по заема, с десетгодишна норма на възвръщаемост от 7% или 10%.
Изплащането на тяхната ипотека вместо инвестирането на парите не само спестява на кредитополучателя лихвата, която би платил по ипотеката, но също така освобождава пари, които иначе биха отишли за месечни погашения. Тези пари също могат да бъдат инвестирани със същата норма на възвръщаемост.
Различните инвестиции идват с различни рискове
Всеки вид инвестиция носи свой собствен риск. Държавните облигации на САЩ биха се считали за инвестиции с нисък риск, тъй като са гарантирани от правителството на САЩ, ако се държат до датата на изтичане или падеж. Но акциите или инвестициите в акции имат по-висок риск от колебания в цените, наречен волатилност , и това може да доведе до загуби.
Ако решите да инвестирате парите си на пазара вместо да изплатите ипотеката си десет години по-рано, съществува риск да загубите част или цялата сума. В такъв случай ще трябва да продължите да плащате ипотеката си още десет години, дори ако инвестицията ви не донесе печалба.
Фондовият пазар предоставя възможност за значителен доход, но също така носи и риск от значителни загуби. Както поемането на повече риск може да увеличи инвестиционните печалби, така също може да доведе до повече загуби. Това означава, че пазарният риск има две страни.
Постигането на печалба от 10% при инвестиция не е лесна задача, особено след вземане предвид таксите, данъците и инфлацията. Инвеститорите трябва да имат реалистични очаквания относно възможната печалба на пазара.
Какво трябва да кажат експертите
СЪВЕТНИК INSIGHT
Марк Струтърс, CFA, CFP®
Sona Financial, LLC, Минеаполис, Минесота
Много зависи от типа на ипотеката и другите активи, които притежавате. Ако дългът се придружава с висок процент, и ако притежавате ликвидни активи като фонд за спешни случаи, тогава е най-добре да го изплатите. Ако обаче дългът е с нисък процент и имате добра история на справяне с бюджета си, тогава може да решите да задържите ипотеката и да инвестирате.
Някои хора имат инстинкта да изчистят всичките си дългове, но вие предпочитате да бъдете сигурни, че винаги ще разполагате с достатъчно налични средства, за да преодолеете финансови затруднения. Затова най-добрият подход обикновено е да се придържате към компромис: ако имате нужда от пари или ликвидност, изплатете значителна част от дълга си и запазете останалото за извънредни ситуации и инвестиции. Просто се уверете, че направите честна оценка на разходите си и на рисковете, свързани с тях.
често задавани въпроси
Какво е сложна лихва?
Лихвата се „натрупва“, когато носи лихва. Кажете, че инвестирате 100 лв. Тези пари ви носят 5 лева лихва за определен период от време. Ще ви бъде изплатена лихва върху 105, ако оставите тази инвестиция недокосната, защото лихвата се натрупва. Лихвите, спечелени върху лихвата, могат да увеличат печалбите от инвестициите. Това трябва да се сравни с лихвите, които ще спестите, ако изплатите ипотеката си.
Как работи данъчното приспадане за ипотечни лихви?
Лихвите, които плащате по ипотечен заем до 750 000 лева, се приспадат от данък върху вашата федерална декларация, предмет на множество правила. Лимитът пада до 375 000 лева, ако сте женен и подадете отделна данъчна декларация.
Заемните средства се използват за покупка или изграждане на основен дом или втори дом и трябва да се посочи, за да се получи данъчно приспадане. Детайлизирането не е винаги най-добрият избор за данъкоплатеца, тъй като те трябва да се откажат от стандартното приспадане, ако детайлизират. Стандартното приспадане за техния данъчен статус може да бъде по-голяма сума от техните детайлизирани разходи, взети заедно.
Какви са някои опции освен изплащане на моята ипотека или инвестиране?
Можете да решите да си осигурите финансова сигурност чрез създаване на фонд за спешни случаи, който да ви предпази от възможни икономически затруднения и да покрие вашия ипотечен кредит. Вместо това, можете да отложите пари за пенсията си, включително като инвестирате в IRA или 401 (k). Ако имате значителни финансови затруднения, може да решите да изплатите първо дълга по кредитна карта с по-висок лихвен процент от вашия ипотечен кредит.
Долния ред
Преди да решите да изплатите ипотечния заем предсрочно, е важно да вземете предвид следните фактори: лихвения процент, оставащото салдо и колко лихва ще бъде спестена. Кредитополучателите могат да използват калкулатор за ипотечни заеми, за да проучат амортизационния график на своите заеми.
Едно друго важно нещо, което трябва да помните, е че ипотечните лихви могат да бъдат отчетени при данъците за много собственици на жилища. Това означава, че сумата, която платите като лихва, ще намали вашите данъчни задължения в края на годината.
Преди да вземете решение дали да изплатите ипотеката си по-рано или да инвестирате тези пари, препоръчително е да се консултирате с финансов плановик и данъчен съветник. Тези професионалисти могат да ви помогнат да анализирате вашата лична ситуация и цели.